作者：张钇璟
8月25日下午，绿城中国（03900.HK，以下简称“绿城”）召开2025年中期业绩发布会。绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强，执行董事、副总裁李骏，执行总裁、董事会秘书周长江等管理层出席会议现场。
根据绿城8月22日披露半年度业绩报告，期内该公司取得总合同销售约1222亿元，居行业第二；自投项目销售约803亿元，权益销售额约539亿元，均位列行业第五。
据了解，管理层今年初给绿城定下的目标为“自投销售1600亿元”，如今看来这一目标正好完成过半。
对于上述目标，副总裁李骏表示，有信心、也有能力完成。据他透露，下半年，绿城自投可售货值达1763亿元，其中首开货值714亿元。截至7月底，绿城已经实现了自投项目销售857亿元，预计2025年度的销售可能会和去年基本相当（2024年绿城自投项目销售额为1718亿元）。
展望后市，李骏表示，尽管当前房地产市场仍然处于调整周期，但随着各项稳定政策的累积效应显现，下半年市场有望逐步探底企稳。不过，对整个行业而言，真正走出低谷、恢复健康正常的发展轨道，可能还需要几个季度的时间和信心的修复。
收入、利润均下滑
财报数据显示，2025年上半年，绿城取得收入约533.68亿元，同比下降23.3%；股东应占利润约2.1亿元，同比下降89.7%。
绿城执行总裁耿忠强指出，收入和毛利的下滑主要系上下半年交付节奏分布不均匀的影响。今年上半年，绿城交付的面积同比下降了22.7%，导致收入同比下降。
“如果放在全年的维度来看，今年的收入应该跟去年的应该差不多的。”耿忠强补充道。
至于股东应占利润的大幅下滑，耿忠强表示，主要源于公司积极推动长库存去化，2025年中期计提相关资产减值损失19.33亿元。其中，公司对旗下项目计提存货减值17.17亿元，对于部分应收账款计提信用减值损失约2.16亿元。
针对未来还有多大金额减值的提问，耿忠强回应称，“具体数字很难预估，因为市场环境会变，公司自身的经营策略也会做一个适时调整。我相信长库存面临减值压力，是当下每一家房企都不可回避的难题。”
据悉，今年上半年，绿城旗下2021年及以前库存去化190亿。据管理层透露，截至今年6月底，绿城的整体货值大约2700亿，其中2021年及以前的货值不到1400亿，占比一半左右，预计未来3~5年可以基本去化完成。
至于毛利率方面，今年上半年，绿城实现毛利率为13.4%，较2024年同期的13.1%有所上升，主要是因为本期结转收入的项目中销售占比较高的上海外滩兰庭毛利率较高所致。
耿忠强指出，从全年来看，受收入结转结构以及重难点库存去化的影响，今年年底毛利率仍然面临一定的压力，预计会比2024年同期要稍微低一点。
不过，他也指出，毛利率基本已处于底部。“我们现在已售未结的毛利率整体高于已售已经结转的毛利率水平，也就是说近几年获取项目的平均毛利率是比较高的，相信后续随着近两年新获取项目的交付，毛利率将呈现一个温和回升的态势。”
下半年将放缓拿地节奏
回顾今年上半年，拿地亦是绿城中国绕不开的话题。
财报数据显示，2025年前6月，绿城新增35个项目，总建筑面积约355万平方米；权益土地款362亿元，较去年同期增长约135%；预计新增货值907亿元，较去年同期增长约172%。
按照投资区域分布来看，其中杭州市占比47%，除杭州以外浙江省占比14%，长三角除浙江省以外占比21%，一二线城市占比88%。
据行政总裁郭佳峰透露，今年上半年拓展的35个项目年内都可以首开，预计年内销售转化率可以达到55%。截至8月20日，绿城中国年内新增货值已超1200亿元。综合来看，全年新增的项目预计可贡献当年销售约500亿元。
郭佳峰表示，下半年绿城的拿地节奏会放缓一些，一方面是因为上半年拿地数量较多，另一方面则是今年上半年杭州质量较好、数量也相对比较大。
此外，对于当前的土地市场，郭佳峰认为，虽然目前仍然是在筑底过程当中，但是分化空前的加剧，比起今年上半年来风险在加大。
在他看来，下半年的土地市场整体热度或许不如上半年，但预计优质地块仍将维持一个较高的热度，具备稀缺性的和发展潜力的优质地块，仍然值得重点关注和争取。
有息负债增加58亿
在经营计划之外，公司的财务状况依然是媒体与投资者们关注的焦点。
财报数据显示，截至2025年6月30日，绿城总负债3987.91亿元，较2024年底增长1.1%。其中，有息负债增长较为明显，为1430.27亿元，较2024年底的1371.87亿元增加了58.4亿元。
对此，耿忠强指出，有息负债明显增长的原因是公司上半年拿地比较多，为了尽快的实现股东回流，去做了开发贷，所以银行的贷款有阶段性的增多。
虽然负债总体规模有所上涨，不过在债务结构方面，绿城明显得到优化。截至期末，绿城银行借款为1169亿元，较2024年底增长11.76%；银行借款占有息负债比重为81.7%，较去年底上升5.4个百分点。一年内到期的借款为232亿元，占比16.3%，较去年年下降了6.8个百分点，创了历史新低。
融资成本方面，2025年上半年，绿城中长期信用债发行利率持续下降。截至6月末，公司平均融资成本是3.6%，较去年同期的4.0%下降0.4个百分点，期末融资成本为3.4%，较去年同期的3.9%下降0.5个百分点，均实现了较大幅度的下探。
三道红线方面，绿城中国亦全部达标，为“绿档”房企。截至2025年6月底，公司剔预资产负债率为67.1%，净负债率63.9%，现金短债比2.87倍。
对此，耿忠强表示，与同行相比，公司负债率偏高。所以，公司整体优化负债结构、压降负债总额的方向不会变，预计到2025年年底，今年总的降负债幅度跟去年相当。对于负债，公司并不会一味地极降，而是会在去库存、降负债、谋发展之间做好平衡。
截至8月25日收盘，绿城中国报10.82港元/股，较前一交易日上涨1.12%，总市值约275亿港元。
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